Immobilienerwerb in Polen

Deutsche Staatsbürger und deutsche Firmen dürfen – bis auf Agrar- und Forstflächen – sämtliche Immobilienarten in Polen erwerben, d.h. sowohl Grundstücke als auch Häuser oder Eigentumswohnungen. Dagegen beim Erwerb von Agrar- und Forstflächen besteht gemäß EU-Assoziierungsabkommen noch eine Genehmigungspflicht, die aber ab Mai 2016 aufgehoben werden soll. 

Notarielle Form: Kaufvertrag und Vorvertrag

Der Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf in Polen zwingend der notariellen Form. Zum Abschluss des Kaufvertrages kann sich der deutsche Käufer aber auch eines Bevollmächtigten in Polen bedienen, der den Vertrag bei dem Notar abwickelt. Die Parteien können vorher zwar auch einen formlosen Kaufvorvertrag schließen. Zu beachten ist allerdings, dass ein formloser Kaufvorvertrag nicht bindend ist. Er ist nur als eine quasi Verpflichtung zum Abschluss des Hauptkaufvertrages zu sehen. Damit der Kaufvorvertrag rechtlich bindend ist, muss er in notarieller Form geschlossen werden. Auch hierbei kann sich der Käufer eines polnischen Bevollmächtigten vor Ort bedienen – wir vertreten Sie gern und wickeln das gesamte Geschäft in Ihrem Namen ab. 

Das Kausalprinzip: Eigentum geht sofort über

Was den Erwerb der Immobilie anbelangt, ist zu beachten, dass im polnischen Recht – anders als in Deutschland – das sog. Kausalprinzip gilt. Das bedeutet, dass der Kaufvertrag in Polen gleich zwei Rechtswirkungen nach sich zieht, die in Deutschland getrennt erfolgen, nämlich die schuldrechtliche Verpflichtung und die dingliche Übereignung. Die Folge ist, dass der Eigentumserwerb sofort mit dem Abschluss des Kaufvertrages vollzogen wird. Zur Wirksamkeit der Eigentumsübertragung ist die Eintragung in das Grundbuch dagegen nicht notwendig. 

Wann eine Genehmigung nötig ist

Was den genehmigungspflichtigen Erwerb anbelangt, gilt dieser nur für den Erwerb von Agrar-, Landwirtschaft- und Forstwirtschaftsflächen. Die Genehmigungspflicht bei den Agrar-, Landwirtschaft- und Forstwirtschaftsflächen gilt für sämtliche ausländische Bürger, auch für EU- oder EWR-Bürger. Sie gilt auch für ausländische Unternehmen, sowohl für Personen- wie auch für Kapitalgesellschaften. Einzelheiten sind in dem Gesetz über den Erwerb der Immobilien durch Ausländer geregelt. Als Ausländer im Sinne des Gesetzes gelten auch Firmen mit Sitz in Polen, an denen ausländische Personen, sei es natürliche, sei es juristische Personen, zu mehr als 50% beteiligt sind. 

Spezielle Regelungen gibt es für diejenigen ausländischen Bürger, die den Agrar- oder Forstboden zuvor einige Jahre gepachtet haben. Dann wird der Erwerb nach dem Gesetz über den Erwerb der Immobilien durch Ausländer wesentlich erleichtert. 

Kosten und Dauer des Genehmigungsverfahrens

Die Kosten für die Erteilung der Genehmigung betragen ca. 1.600 PLN, umgerechnet ca. 400,00 EUR. Es ist mit einer Bearbeitungszeit von zwei Monaten zu rechnen. Zuständig ist das Innenministerium in Warschau. Zur Antragstellung müssen zahlreiche Unterlagen beigesteuert werden. Vor der Erteilung der Genehmigung kann eine Genehmigungszusage beantragt und erteilt werden. 

Grundbuch und das ewige Nießbrauchrecht

Vor jedem Erwerb einer Immobilie in Polen, sei es genehmigungspflichtig sei es genehmigungsfrei, ist anempfohlen, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen. Dieses enthält Angaben über Eigentümer, Lasten oder Hypotheken an Grundstücken. Es gilt das Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs, also die Vermutung über die tatsächlich bestehende Rechtslage. Diese Vermutung schützt aber nicht den bösgläubigen Erwerber. Bösgläubigkeit liegt vor, wenn der Erwerber positive Kenntnis über die Unrichtigkeit des Grundbuchs hatte oder hätte haben müssen. Eine Besonderheit in Polen ist das sog. ewige Nießbrauchrecht (Erbbaurecht). Das ewige Nießbrauchrecht ist ein dingliches Recht, dessen Gegenstand Grundstücke des polnischen Staates, der polnischen Gebietskörperschaften und deren Verbände darstellen. Diese Grundstücke können natürlichen oder juristischen Personen für den Zeitraum von meistens 99 Jahren, mit der Möglichkeit der Verlängerung für weitere 99 Jahre überlassen werden. Der ewige Nießbrauch wird in der Praxis wie Eigentum behandelt, d.h. er wird genauso wie Eigentum veräußert und erworben. Zum Erwerb ist ein notariell beurkundeter Vertrag notwendig. Aber im Gegensatz zu dem sonstigen Immobilienerwerb ist für den Vollzug des Erwerbs des ewigen Nießbrauchrechts nicht nur der Vertrag selbst, sondern auch die Eintragung in das Grundbuch notwendig. 

Ihr Ansprechpartner für den Immobilienerwerb in Polen

Falls Sie Fragen im Hinblick auf eine Immobilie in Polen oder den Erwerb einer Immobilie haben, oder die Rechtslage der Immobilie vorab prüfen möchten, stehe ich Ihnen gern zur Verfügung. Rufen Sie mich an oder mailen Sie mir kurz.